搶到經開區今年頭彩的美辰,小高層及洋房目前約9000-11000元/平

今年1月份,昆明主城范圍內共有三個項目開盤入市,分別為美的云璟、美辰以及保利城METOO公寓。

其中,美的云璟美辰均為今年亮相的純新項目;而美辰由于地處“價格洼地”經開區,開盤均價為三者最低,僅約9500元/平方米。

美辰示范區實景

美辰示范區實景

今年,經開區包括美辰在內預計將有3個純新盤亮相入市,搶到了區域頭彩的美辰究竟是個怎樣的項目?云南房網近期去到了現場一探究竟。

目前僅兩班公交可達,還需步行30分鐘以上

從主城去往美辰,目前有兩條公交線路可達,一是乘坐K16路在康惠馨苑小區站下車,二是乘坐C84路在翡麗公園站下車。

不過,由于這兩個站點都位于黃土坡片區靠南一側,要去往美辰都需再步行至少半小時以上。此外,由于兩班公交發車間隔較長,等待的時間都不短,因此目前較為推薦以自駕方式去往項目。

美辰項目所在位置

美辰項目所在位置

公交出行系統不發達并非源自美辰本身的原因,而是當前整個黃土坡和清水片區項目面臨的共同問題。在7號線、9號線建成運行前,暫時只能依靠自駕來緩解這一問題,或是等待有更多的公交線路開通。

目前小高層和洋房同步在售,價格約9000-11000元/平米

美辰項目整體位于經開區清水片區石龍路和福昆線交叉口北側約800米處,項目由金科和旭輝聯手打造,西鄰旭輝參與的另一個項目,也是今年計劃入市的旭輝新希望公園錦悅,南側為中交碧桂園東園。

整個美辰項目體量并不大,占地僅約75.6畝,2.8的容積率相對不高,綠地率30%。整個項目規劃有13棟住宅,包括了7棟小高層和6棟洋房,并有1所6班幼兒園、2棟辦公樓、1棟獨立商業以及部分底商。

美辰效果示意圖

美辰效果示意圖

這其中,洋房總層高10-11層,分別為1、2、13、14、15以及16號樓的兩個單元;小高層總層高為13-20層,為4、5、6、7、8、9、10號樓;3層6班的幼兒園位于項目西南側,3層的獨立商業樓和2棟12層的商辦樓位于項目西北側。

據了解,美辰當前有小高層和洋房產品同步在售,其中小高層戶型建筑面積約88-119平方米,價格約9000-9500元/平方米,在售產品位于4棟和5棟上。其中4棟總高18層,5棟總高17層,梯戶比均為2梯6戶設計。

洋房戶型建筑面積約129平方米,價格約1.1萬元/平方米,在售產品位于16棟上,其總高11層,梯戶比為1梯2戶設計。

兩類產品均為精裝交付,裝標約1500元/平方米,交房時間預計在2023年9月份。

美辰項目建面約88平方米的小高層戶型

美辰項目建面約88平方米的小高層戶型

根據項目提供的戶型圖來看,在售的小高層產品囊括了三到四房設計,整體功能齊備,亮點是多飄窗的設計提高了室內的空間利用率。

以建面約88平方米的產品為例,該戶型為三室兩廳一廚一衛雙陽臺設計,優勢是功能完善無暗房,動靜分區顯著;相對不太理想的是三個臥室均位于北側。

美辰項目建面約129平方米的洋房戶型

美辰項目建面約129平方米的洋房戶型

在售洋房戶型建筑面積約129平方米,為四室兩廳一廚兩衛雙陽臺設計。橫廳的設計使得整個餐客空間的采光視野都極為良好,空間感突出。而為了照顧主人的起居體驗,主臥及書房均設在了南側,但相對的犧牲了兩個次臥的位置,只能置于北側。

項目自身配建相對完善,但周邊配套仍待大幅提升

與片區內其他項目相比,美辰自身的配建情況相對較為齊全,尤其是有一定規模獨立商業以及商辦樓的這一情況,在整個配套相對薄弱的經開區顯得尤為關鍵。

與項目距離最近的外部集中商業體,是其南側約1.4公里處在建的果林廣場商業中心,這一商業體預計于今年年底建成運營。而目前在項目周邊有購物娛樂需求的話,得去往直線距離在6-8公里左右的建工商業中心或是富康城購物中心。

美辰區位示意圖

美辰區位示意圖

教育配套方面,除了項目內部的幼兒園外,目前外部確定的是由新城瑯樾引進的師專附小,其位于美辰南側約1公里處。該學校為公立公辦性質,未來將劃片分區入學,預計最快將于明年9月份招生。其他的經開區實驗小學、昆明第三中學經開校區等距離項目都有一定距離。

整體來看,交通條件的制約,使得美辰目前所處的經開區清水片區以及臨近的黃土坡片區,各項配套都還處在建設完善狀態中,需要補強的部分還很多。

從這一角度而言,雖然項目開盤價格已逼近萬元,但短期內似乎缺乏進一步上行的動力,未來價格可能會有正常的上下浮動,但大漲的可能性不大。只有等到未來地鐵建設等有實質性進展后,才能推動片區以及項目的價值進一步攀高,經開區“價格洼地”的帽子可能還得戴一段時間。

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